一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體內(nèi)容

根據(jù)《民法典》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：

一是對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部門(mén)可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情;還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。

二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專(zhuān)有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線(xiàn)等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利;對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過(guò)參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分離的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

建筑物區(qū)分所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種特殊的復(fù)合型的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，與一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相比，具有如下特征：

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有***性與主導(dǎo)性。構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)要素即專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)(還有土地使用權(quán))和共同管理權(quán)這些不同的權(quán)利是***在一起的。在建筑物區(qū)分所有權(quán)的三個(gè)組成部分中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，沒(méi)有建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分所有權(quán)，就無(wú)法產(chǎn)生專(zhuān)有部分以外的共有所有權(quán)和共同管理權(quán)。權(quán)利人對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)的權(quán)利范圍決定了其對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán);在建筑物區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行登記時(shí)，只需要對(duì)其專(zhuān)有部分的所有權(quán)進(jìn)行登記，而共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)則不單獨(dú)登記。

2.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性與不可分割性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利必須結(jié)合為一個(gè)整體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承其權(quán)利時(shí)，必須將此三者視為一體，不得保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承其他權(quán)利;他人在受讓區(qū)分所有權(quán)時(shí)，亦即必須同時(shí)取得結(jié)為一體的三項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)，在同一棟建筑物上，不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)。要設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，必須將整棟建筑物都區(qū)分為專(zhuān)有部分和共有部分，并設(shè)定相應(yīng)的專(zhuān)有部分和共有部分持分權(quán)，否則在權(quán)利歸屬和利益分配上將發(fā)生混亂。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利主體身份的多重性。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有所有權(quán)、共有所有權(quán)及共同管理(成員)權(quán)所構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份具有多重性，即專(zhuān)有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人及成員權(quán)人(業(yè)主)。而在一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利主體身份只能是單一的，要么作為所有權(quán)人，要么作為共有權(quán)人，而不得同時(shí)具有所有權(quán)人和共有權(quán)人的雙重身份。

4.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利內(nèi)容的復(fù)雜性。傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容，即主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比較單一。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，即主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系非常復(fù)雜，主要表現(xiàn)為三個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：一是權(quán)利主體作為專(zhuān)有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;二是權(quán)利主體作為共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;三是權(quán)利主體作為共同管理團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))成員的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系經(jīng)?；ハ嘟豢棧@現(xiàn)它的復(fù)雜性。面對(duì)上述特征，只有認(rèn)真學(xué)習(xí)，深入理解民法典第六章的規(guī)定，理順建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才能構(gòu)建社會(huì) 主義和諧社區(qū)。

建筑物區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。專(zhuān)有部分屬于不動(dòng)產(chǎn)，登記系專(zhuān)有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一，實(shí)踐中存在一些本應(yīng)屬于專(zhuān)有部分卻無(wú)法進(jìn)行登記的情況，但是不排除日后能夠**登記，故專(zhuān)有部分的標(biāo)準(zhǔn)之一是“能夠登記”。一套房屋中的一個(gè)房間不具有獨(dú)立的與外界相通的出入口，不具有利用上的獨(dú)立性，不可以排他使用，且不能單獨(dú)進(jìn)行登記，故不屬于專(zhuān)有部分。