恒大之所以走的今天這個(gè)財(cái)務(wù)困境，其實(shí)用一個(gè)字就可以概括了，那就是“賭”。可以說(shuō)，恒大做了一個(gè)人類(lèi)歷史上，作為一個(gè)商業(yè)公司所能做的最大的賭局。很不幸的，賭輸了。我們就來(lái)復(fù)盤(pán)一下這個(gè)賭局。

我們知道，過(guò)去二十年，房地產(chǎn)公司壯大得非常快，中國(guó)有著全世界最大最多的房地產(chǎn)公司。但是房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)利潤(rùn)率并不高，百分之十幾而已。那么這些房地產(chǎn)公司是怎么快速做大的呢？我先舉例子說(shuō)一下。

比如說(shuō)，我是一個(gè)房地產(chǎn)公司，我籌集了1300億現(xiàn)金。干什么呢，用來(lái)拿地。我全拍成地，哪塊地好我拍哪塊。

我拿到地之后，直接就把這塊地抵押給銀行和信托，再借出錢(qián)來(lái)。能借多少呢？可能1000億，可能1300億全借出來(lái)，甚至還可能借到1500億?？茨氵@塊地怎么樣了，好地甚至還能溢價(jià)借。比如說(shuō)，我又借了1300億，用來(lái)干什么呢？繼續(xù)拿地。

我又拿了1300億的地，反手就又抵押了，抵押給銀行，信托或者其它的金融機(jī)構(gòu)，繼續(xù)借錢(qián)。我又借來(lái)了1300億，繼續(xù)參加土拍，繼續(xù)拿地。拿到的地繼續(xù)抵押貸款，貸出的款繼續(xù)拿地。就這樣循環(huán)。

當(dāng)然這個(gè)循環(huán)次數(shù)不會(huì)太多，一般的房地產(chǎn)公司循環(huán)個(gè)兩三次就不錯(cuò)了。為了方便大家理解，我們假設(shè)我這個(gè)房地產(chǎn)公司就這樣循環(huán)，用1300億本金拿地，抵押貸款，再拿地，再貸款。最終我拍下了一萬(wàn)億的土地，但是同時(shí)，我也背負(fù)了8700億的負(fù)債，對(duì)吧？

那我怎么掙錢(qián)呢？我會(huì)算好時(shí)機(jī)開(kāi)工，等我預(yù)售證下來(lái)，房子可以賣(mài)的時(shí)候，正好趕上下一波房?jī)r(jià)上漲周期，我就掙大發(fā)了。房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候房子好賣(mài)得很，我這一萬(wàn)億的土地，蓋成房子最少我能賣(mài)兩萬(wàn)億，這是最少的。我拿到兩萬(wàn)億的現(xiàn)金，還掉8700億負(fù)債，這兩萬(wàn)億的房子，建筑成本加上營(yíng)銷(xiāo)，所有的成本不會(huì)超過(guò)5000億，把成本去掉，我還能剩多少呢？?jī)扇f(wàn)億減8700億再減5000億，我能掙6300億。大家不要忘了我的本金是多少啊，只有1300億，1300億變成了6300億，房地產(chǎn)公司就是這么掙錢(qián)的。

可能有些朋友會(huì)覺(jué)得奇怪，你的錢(qián)都用來(lái)拍地了，你哪兒來(lái)的錢(qián)蓋房子呢，最少預(yù)售證下來(lái)之前，你地基得打好吧？框架你得完成一部分吧？你哪兒來(lái)的錢(qián)？

其實(shí)行業(yè)里的人都知道，房地產(chǎn)公司蓋房是不需要花錢(qián)的，你有地就行了。預(yù)售證下來(lái)之前的工程款基本上都是建筑公司墊資的。要不然恒大那么多的商票是怎么回事？等到預(yù)售證下來(lái)，自然就來(lái)錢(qián)了，賣(mài)房款就進(jìn)來(lái)了。

這就是以往二十年房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，房地產(chǎn)公司所有的錢(qián)都用來(lái)囤地，留個(gè)幾十億夠公司周轉(zhuǎn)就行了，你囤的地越多，加的杠桿越大，欠的債越多，未來(lái)你掙得錢(qián)就越多。

說(shuō)到這兒，大家可能就理解了，國(guó)家為什么要給房地產(chǎn)企業(yè)劃定三道紅線，不允許你欠那么多錢(qián)了。賣(mài)房的錢(qián)也要托管了，你房子蓋到什么程度，銀行給你放多少款。這些政策真是穩(wěn)準(zhǔn)狠，招招都打到了房地產(chǎn)企業(yè)的七寸上了。

咱們?cè)賮?lái)說(shuō)一個(gè)問(wèn)題，那就是我怎么才能算好時(shí)機(jī)，等我房子能賣(mài)的時(shí)候正好是房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲的時(shí)候呢？

其實(shí)這個(gè)更簡(jiǎn)單，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲周期是很明顯的，咱們從步入本世紀(jì)開(kāi)始算，2003年非典過(guò)后，房?jī)r(jià)漲了一波，下一次上漲是什么時(shí)候呢？2009年金融危機(jī)過(guò)后。再下一次呢？2016年。你要按照這個(gè)時(shí)間周期算，六年左右一波。什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)再上漲呢？那不就是現(xiàn)在嘛。

其實(shí)這個(gè)時(shí)間周期是沒(méi)問(wèn)題的，去年下半年深圳上海的房?jī)r(jià)不就開(kāi)始漲了嗎？如果不是國(guó)家及時(shí)出手摁住了，那現(xiàn)在真的不敢想。歷次房?jī)r(jià)上漲都是從一線蔓延到全國(guó)的，這次也不例外，值得慶幸的是，國(guó)家及時(shí)出手了，一棍子夯死了。

這兩個(gè)問(wèn)題講完了，你就知道恒大的根本原因了。不得不承認(rèn)，恒大的算計(jì)是非常精準(zhǔn)的。2018年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)，很多房地產(chǎn)公司都在瘦身準(zhǔn)備過(guò)冬，萬(wàn)科高喊“活下去”，大家應(yīng)該都有印象。但是恒大呢？逆勢(shì)擴(kuò)張，現(xiàn)在恒大的土地儲(chǔ)備全國(guó)第一。怎么拿的地？就是我剛才舉得那個(gè)例子。時(shí)間周期呢？也賭對(duì)了。

如果說(shuō)這次恒大賭贏了，去年下半年開(kāi)始的房?jī)r(jià)上漲，如果說(shuō)國(guó)家沒(méi)有控制住，那會(huì)是一個(gè)什么樣的結(jié)果呢？對(duì)恒大來(lái)說(shuō)就是四個(gè)字：“一戰(zhàn)封神”！人類(lèi)歷史上最大的房地產(chǎn)企業(yè)就此誕生，全世界的房地產(chǎn)公司，有一個(gè)算一個(gè)，在恒大的面前全是弟弟。所以我說(shuō)，恒大此舉可以說(shuō)是人類(lèi)歷史上商業(yè)公司所下的最大賭局，就賭今年的房?jī)r(jià)上漲。一戰(zhàn)封神。

那有人問(wèn)了，如果賭輸了呢？你不是已經(jīng)看見(jiàn)了嗎？現(xiàn)在就賭輸了嘛。輸?shù)脑虼蠹乙仓?，你其?shí)步步都走對(duì)了，就是沒(méi)估算到國(guó)家控制房?jī)r(jià)的決心如此之大。還是輸了。

下一個(gè)問(wèn)題，全國(guó)這么多房產(chǎn)公司，別人怎么不賭？恒大為什么要賭？其實(shí)不光是恒大，還有一些房產(chǎn)公司也是這么做的，無(wú)非沒(méi)有恒大下得賭注大而已。恒大要賭，有兩個(gè)原因，一個(gè)是它愿意賭，第二是它敢賭。

愿意賭的原因很簡(jiǎn)單，誘惑太大了，一旦賭贏就可以唱歌了，“你在那萬(wàn)人中央，感受那萬(wàn)丈榮光?！币粦?zhàn)封神嘛。這個(gè)就不說(shuō)了，我們重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)它敢賭的原因。

恒大這些年分紅很厲害，600多億分紅了，許家印自己就拿了400億，這400億啊，子孫十八代都花不完了。那為什么不敢賭？贏了，唱歌。輸了也不影響生活啊。換成我我也敢。

這也是現(xiàn)在輿論爭(zhēng)論的地方，很多人都在問(wèn)這合理嗎？這個(gè)問(wèn)題不好說(shuō)，我們客觀地來(lái)講一下吧。

開(kāi)過(guò)公司的人都知道，公司是干什么的？其實(shí)是用來(lái)切割風(fēng)險(xiǎn)的。我拿我自己來(lái)舉例子。

很多朋友都知道我以前開(kāi)過(guò)婚慶公司，其實(shí)不管什么地方您去看一看，從事婚慶禮儀服務(wù)的，規(guī)模不大的，基本上注冊(cè)的都是個(gè)體戶(hù)，很少有公司性質(zhì)的。為什么呢？麻煩，你得做賬。未來(lái)不想干了，注銷(xiāo)也是麻煩。但是我一開(kāi)始注冊(cè)的就是公司，目的就是為了切割風(fēng)險(xiǎn)。

我們當(dāng)然對(duì)客戶(hù)是全力以赴的，但是你不能保證掌控一切啊，萬(wàn)一出點(diǎn)什么事兒呢？truss架子上的燈光掉下來(lái)砸著誰(shuí)了，或者著火了，這些你掌控不了的。萬(wàn)一玩砸了，客戶(hù)索賠五十萬(wàn)，那我的公司注冊(cè)資本就十萬(wàn)，我賠你十萬(wàn)就到頭了。至于說(shuō)我個(gè)人有百萬(wàn)資產(chǎn)千萬(wàn)資產(chǎn)，那是我的，跟公司沒(méi)關(guān)系。我賠不了你一分錢(qián)。

恒大其實(shí)也是這么回事，今年恒大還想分紅，被監(jiān)管叫停了，你公司都這樣了你還分紅呢？沒(méi)分紅之前，錢(qián)是公司的錢(qián)，叫停是應(yīng)該的，你先處理你公司的事兒。但是說(shuō)實(shí)在話，已經(jīng)分出去的紅利，只要許家印按照規(guī)定交過(guò)稅了，那就是他的合法財(cái)產(chǎn)了。你再想拿回來(lái)處理公司的事兒，不可能了。這是沒(méi)辦法的事兒，全世界都是這個(gè)路數(shù)，法律也沒(méi)轍。

可能很多人想不通，那就這么便宜他了嗎？只能說(shuō)不一定。我說(shuō)個(gè)微妙點(diǎn)的吧，這部分需要悟了。

恒大除了房產(chǎn)之外，還有一些副業(yè)的，礦泉水，汽車(chē)，足球什么的。這一段時(shí)間大家聽(tīng)說(shuō)過(guò)這些業(yè)務(wù)有什么消息嗎？我是沒(méi)聽(tīng)到，最少大的消息沒(méi)有聽(tīng)到。我跟大家講，沒(méi)有消息就是好消息。大家先琢磨一下這句話怎么理解。

國(guó)家是希望恒大能夠全力以赴自救，有多大的勁兒使多大的勁兒，盡可能減少損失和影響。有人說(shuō)了，那么多土地儲(chǔ)備拿出來(lái)賣(mài)了唄，他賣(mài)不了，剛才不是說(shuō)了嘛，土地都抵押了。不管你用什么辦法吧，要的是你全力以赴解決問(wèn)題的態(tài)度，還有行動(dòng)。

如果說(shuō)恒大確實(shí)全力以赴了，吃奶的勁兒都使出來(lái)了，即使說(shuō)還有一些后遺癥，國(guó)家也是愿意出手幫一把的，畢竟這個(gè)體量太大了。而且，能體面點(diǎn)還是體面點(diǎn)好。

但是，如果說(shuō)恒大不想努力，繼續(xù)幻想大而不能倒，想把這爛攤子甩給社會(huì)。那估計(jì)也不好甩，想讓別人幫忙擦屁股，你自己的事兒總得說(shuō)清楚吧，你這些個(gè)副業(yè)說(shuō)道說(shuō)道唄。我估計(jì)恒大想把這些副業(yè)解釋清楚還是有點(diǎn)難度的。所以我說(shuō)，有些事情啊，沒(méi)有消息就是好消息。而且這一段時(shí)間，恒大在自救的過(guò)程中態(tài)度還是不錯(cuò)的，也在做。至于能做到什么樣？有時(shí)候看似不相干的小消息說(shuō)不定還是大消息呢。這方面大家自己琢磨吧。

接下來(lái)就要引發(fā)思考了，恒大現(xiàn)在可以告訴我們一個(gè)道理：做事創(chuàng)業(yè)激進(jìn)點(diǎn)是可以的，但是不能抱著賭一把定生死的態(tài)度去做，成則為王敗則死萬(wàn)萬(wàn)不可取。一旦有一搏定生死的念頭，即使說(shuō)你步步都走對(duì)了，也不一定能成功。恒大這個(gè)例子多典型啊。

最后我們說(shuō)說(shuō)涉及到自身的一些朋友怎么辦？其實(shí)對(duì)于這些朋友來(lái)說(shuō)，真的沒(méi)有好的建議，只能是走一步看一步。主要還是看恒大自身的態(tài)度，還是那句話，恒大全力以赴解決問(wèn)題，會(huì)有人幫他的。即使有一些問(wèn)題恒大真的解決不了了，比如這個(gè)樓盤(pán)恒大確實(shí)努力了，許老板把私產(chǎn)都拿出來(lái)了，但是拼死都解決不了了，大概率會(huì)有央企接盤(pán)。但是，如果沒(méi)這態(tài)度也沒(méi)行動(dòng)，那真不好說(shuō)。

可能還有一些朋友，想趁此撿個(gè)漏，當(dāng)然有撿漏的可能啊。那這個(gè)漏能不能撿呢？我認(rèn)為即使能撿也不占多數(shù)。有些人能得到一些真實(shí)的信息，他們真的可能撿到。但是多數(shù)人信息是不對(duì)等的，只抱著一個(gè)想撿漏的樸素愿望跑去了。那還是多聽(tīng)聽(tīng)老祖宗的話：君子不立危墻之下。