?一、不動產包括哪些，有什么特征嗎

不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。不動產是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等;生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產。

不動產特征：

1、自然特性。

2、社會經濟特性：體現(xiàn)人們之間的社會關系和不動產景氣循環(huán)經濟關系的特性。

二、不動產登記的效力是怎樣的

一是物權變動的效力，一般來說，以法律行為發(fā)生的物權變動，都是從登記之日起發(fā)生物權變動的效果，凡是依法需要**登記的，其不動產物權的變動，都需要依法**登記，只有從**登記時起才發(fā)生物權的設立和變動。

二是權利推定效力，是指登記記載的權利人應當被推定為法律上的權利人，在登記沒有更正也沒有異議登記的情況下，只能推定登記記載的權利人就是物權人。我國《物權法》第16條確認了此種登記的效力。

法律依據：

《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

《擔保法》第九十二條規(guī)定，本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。