百萬房貸月供大約可省200多元

早在2019年8月，根據國務院部署，中國人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經成為金融機構貸款定價的主要參考。根據央行披露的數據，2020年8月，存量貸款定價基準轉換如期完成。其中，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6430萬戶，轉換比例99%，其中94%轉換為參考LPR定價。

舉例來說，100萬元25年期的房貸，采取等額本息方式還貸，若2022年利率為5%，每月月供為5845.90元，下調0.35個百分點后，2023年的利率變?yōu)?.65%，月供降為5643.81元，每月節(jié)省利息202.09元。若2022年利率為6%，每月月供為6443.01 元 ，下調35個基點后，2023年利率降為5.65%，月供減少為6230.78 元，每月節(jié)省利息212.23元。

不難看出，35個基點的降息，大致可以為100萬元25年期的房貸每月減少200多元的利息。當然，每位購房者的貸款本金、房貸利率和貸款期限都各有差異，實際減少的月供也會各不相同。

1月1日一早，北京市民李女士收到了貸款銀行發(fā)來的短信“由于人民銀行基準利率調整，您個人二手房按揭貸款利率將調整為4.85%。”李女士于2020年年底購房，貸款中商貸金額為73萬元，貸款利率為當時的5年期以上LPR加55個基點，當時的LPR為4.65%，因此李女士的初始房貸利率為5.2%。2021年全年，5年期以上LPR都沒有變動，因此2022年一年，李女士的房貸利率仍照此執(zhí)行。不過2023年她的房貸利率降到了4.85%，從1月份開始，每個月月供金額為4210元，比去年的4353元少了143元，一年可省1716元。

顯而易見，貸款本金低的人，月供本來就低，所以利率下調后減少的金額就??；貸款本金高的人，月供也高，下調幅度就大。而當初選擇了固定利率的客戶，則無緣下調房貸利率。

一季度LPR有調降可能性

盡管房貸政策不斷寬松，但從近期金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長相對乏力，反映出居民消費意愿和能力仍然不足，不少業(yè)內人士呼吁有必要進一步引導LPR下行。

民生銀行首席經濟學家溫彬指出，近期各項穩(wěn)經濟政策不斷加碼，為進一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進樓市回暖，并有利于消費回升，2023年LPR仍存在下調空間，一季度存在調降LPR的可能。

招聯金融首席研究員董希淼也認為，應繼續(xù)引導LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既可減輕居民住房消費負擔，又可激發(fā)企業(yè)中長期融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動宏觀經濟穩(wěn)步恢復，預計2023年1月或2月是LPR下降的時間窗口。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，2022年12月LPR按兵不動，有可能是報價行考慮到居民房貸重定價日多為每年1月1日，從維護2023年資產收益角度考慮進行的決策。2023年1月5年期LPR報價依然有下調的可能。從趨勢上看，2023年上半年居民房貸利率還將經歷一個持續(xù)下調過程，這是改善房地產需求的關鍵所在。

大批存量客戶呼吁下調房貸利率加點

在南京打工的“90后”王先生自述，2021年10月份自己在南京購買了全家第一套商品房，在農村的父母用多年積蓄幫他支付了部分首付。2022年1月份，王先生申請的120萬元房貸正式放款，貸款利率是6.15%。過了還不到半年 ，南京的首套房貸利率就降到4.4%左右。王先生說，這相當于每個月損失1000多元，30年貸款期一共損失三四十萬，而父母兩人一個月都掙不了2000元錢。想到前后就差了幾個月，房貸利率便輕易把父母的辛苦錢吞沒，王先生感到很難過。

河南省洛陽市的馬女士于2021年6月份貸款買房，正好趕上高利率，首套房貸利率為6.37%。2022年以來，房貸利率持續(xù)下降，目前洛陽首套房貸利率最低為4.1%，比馬女士當時的貸款利率足足低了2.27個百分點。即便馬女士2023年的貸款利率能下調0.35個百分點，比現在買房的人也還要高出近2個百分點。

42位來自全國15個省市自治區(qū)的讀者反饋的信息顯示，只有兩位廣東的讀者選擇了固定利率，分別為5.135%和5.88%，其余40位讀者都選擇了浮動利率。40人中，只有1人的加點數是負值，為-39個基點；有9人的加點數在20-65個基點之間；有30人的加點數在108-180個基點之間，其中20人的加點數超過130個基點。

目前最新的5年期以上LPR為4.3%。這意味著，即使LPR這兩年一直在降，這30位讀者2023年的最新利率依然在5.28%-6.10%的高位。加上兩名固定利率的讀者，42名讀者中有32人2023年的房貸利率在5%以上，占比高達76.2%。而目前全國很多地區(qū)的首套房貸利率已降至4.1%，甚至4%以下。

專家呼吁引導銀行下調存量房貸利率

董希淼表示，當前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需引起重視，他建議應加快出臺相關舉措，引導銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者負擔。

存量房貸利率的下調顯然意味著銀行利息收入的減少，短期內會直接影響銀行的業(yè)績，銀行肯定不情愿。董希淼直言：“因為這不但能降低住房消費者負擔，還能減緩越來越多的提前還款以及住房貸款被‘置換’等現象。利率降一些，客戶留下來，總比群體性跑了好吧？”

光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，受疫情影響，部分居民資產負債表受損，而高利率房貸按揭不僅降低了居民資產負債表的安全性，也不利于消費的恢復。通過下調存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。

事實上，國內銀行業(yè)統一下調存量房貸利率也有先例。2008年10月，央行將居民房貸的利率下限擴大為基準利率的0.7倍。此后，國內大批銀行也對存量房貸客戶給予七折優(yōu)惠利率。對于此前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無逾期記錄的優(yōu)質客戶，有些銀行甚至無需客戶申請，就會自動給予優(yōu)惠利率。這也是最近二十年唯一一次關于存量房貸利率的優(yōu)惠措施。